相続財産に不動産が含まれている場合については、相続の仕方に全部で4つの選択肢があるため、遺産分割協議がまとまるまでに時間がかかる傾向があります。

後悔しないためにも、それぞれのメリット、デメリットを事前に知っておくことが重要です。

そこで今回は、不動産相続における4つの選択肢のメリット、デメリットについて詳しく解説します。

不動産相続がトラブルになりやすいわけ

遺産分割については、通常、法定相続分に基づいて分割していくことが、最も話し合いがまとまりやすいので、相続財産が現預金だけであれば、単純に法定相続分で割り算をすれば比較的簡単に分割ができます。

ところが、不動産が含まれている場合には、不動産を単純に割り算で分けて分割することができないため、誰が相続するのかによって話し合いが紛糾することがあるのです。

不動産は他の財産に比べて経済的価値が高く、相続財産に占める価格割合が大きいため、他の財産とは違い、どうしても譲れない、という心理も働きやすい傾向にあります。

では、不動産を相続する際に、どのような選択肢があるのか見ていきましょう。

現物のまま相続する現物分割

不動産相続を最もシンプルに解決するのであれば、現物分割がおすすめです。

相続財産に、現金、預貯金、不動産、株式などの複数の種類の財産がある場合について、長男は現預金、次男は不動産、三男は株式といった形で、それぞれの財産を現物のまま相続する方法を「現物分割」といいます。

現物分割のメリット

現物分割であれば、財産そのものを分割するわけではないので、それぞれにおいて名義変更をするだけで遺産分割が完了します。したがって、手続きが非常に簡単で、相続人の方にかかる負担も最小限に抑えられるというメリットがあります。

現物のまま相続するので、相続によって資産価値が下がることもないので、遺産そのものの価値を維持するためには、最もよい方法であるといえます。

現物分割のデメリット

現物分割は話し合いがまとまればよいのですが、相続人同士が自分の法定相続分を正確に主張しているような状況ですと、現物分割は難しくなります。現物分割の場合、分け方はシンプルでいいのですが、法定相続分通りになることは非常に難しく、多少の不公平感は生じてしまうのです。

それでも相続人が状況を理解して、現物分割で合意すればよいのですが、難しいようであれば他の選択肢を模索していくことになります。

不動産を売却する換価分割

現物分割で話し合いがうまくいかない時は、換価分割を検討することになります。
不動産を売却することで売買代金という金銭に換えて、それを法定相続分で分けて相続するのが換価分割です。

換価分割のメリット

不動産を売却して現金化するため、実質的には現金を分割するのと同じ状況になり、法定相続分通りきっちり分けることが可能になります。したがって、現物分割ではお互いが納得できないような場合には、不動産を売却して現金を分けたほうが、遺産分割がまとまりやすいといえます。

換価分割のデメリット

換価分割の場合、不動産がいくらで売れるのかが問題となります。不動産の市場価格は時期によって変動するため、相続が発生した時に価格が落ちていれば、換価分割することで事実上損失が出ることになります。

相続不動産の売却については、売り急いでいることが知られると安く値切られることもあるため注意が必要です。

また、不動産に居住している相続人がいる場合は、そもそも換価分割に反対する可能性も考えられます。

金銭で調整する代償分割

現物分割では話がまとまらないうえに、不動産を売却することも避けたいという場合は、代償分割を検討することになります。

不動産など現物を相続することで生じる不公平について、多く相続する相続人から他の相続人に対して、代償金という金銭を交付することで、不公平を解消するのが代償分割です。

代償分割のメリット

現物分割では話し合いに決着がつかず、かつ、不動産を売却するにも反対があるような場合については、最も有効な解決策となります。

代償金の金額で帳尻を合わせれば、不動産を単独相続しつつ、法定相続分と同じ状態を作り出せるため、他の相続人からの賛同が得やすいです。

代償分割のデメリット

代償分割をするためには、代償金を支払うだけの資金がなければなりません。不動産が高額になってくると代償金もそれなりの金額になりますので、生前から、生命保険などを活用して対策を講じる必要があります。

全員で不動産を共有分割

上記いずれの選択肢でも決着がつかない場合は、とりあえずのところ、不動産を法定相続分に応じて共有する共有分割という方法もあります。不動産登記で、法定相続分に応じた持分を登記することができるため、どんな不動産でも書類上は法定相続分通りに分けることが可能です。

共有分割のメリット

共有の場合は、登記上の手続きをするだけで分割が完了するため、非常にシンプルかつすぐに行えます。また、法定相続分通りの持分で登記すれば、他の相続人から異論が出る可能性も低いです。

共有分割のデメリット

1つの不動産を複数の相続人で相続すると、その後不動産を売却したり、活用したくなったときに、共有者から行為に応じた一定割合の同意を取らなければならず、思うように運用できない可能性があります。

また、二次相続が発生すると権利関係が複雑化してしまうというリスクも懸念されます。

四ツ橋総合法律事務所は2つの視点からアプローチ

遺産分割はどのような方法を選択するのかによって、お互いの取り分の問題だけではなく、相続税の金額についても影響が出てきます。

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